2011년 부동산시장을 보는 눈

작성자	박원갑	작성일	2010/12/02 17:22

2011년 수도권 주택시장 전망을 놓고 다양한 견해들이 나오고 있는 것 같다. 내년 주택시장은 올해보다는 여건이 나을 것 같다. 매매시장은 안정세를 유지하는 반면 전세시장은 수급불균형에 따른 불안이 예상된다. 아파트 입주물량 감소와 최근의 주식시장 호전에 따른 유동성 공급, 저금리 유지 등으로 2010년보다 시장여건이 다소 호전될 것으로 예상된다. 내년 아파트 매매시장에서 가장 큰 상승 요인은 입주량 감소보다는 주식시장 호전으로 유동성이 부동산으로 유입되는 ‘자산굳히기’ 수요이다. 미국 뉴욕 월가의 상여금과 맨하탄 콘도미니엄 가격 간 상관관계가 높다는 연구가 있듯이 자산시장에서 부동산과 주식시장은 매우 깊은 관련이 있다. 대체로 부동산은 주식 호황 이후 후행해서 움직이는 특성이 있다.   그런데 그렇게 예상되는 2011년 시장을 과연 본격 상승장으로 볼 수 있겠느냐는 것이다. 결론적으로 말해 내년 수도권 주택시장은 소득 대비 높은 가격에 대한 부담감, 소비자들의 집값 상승 기대심리 저하, 10만 가구를 넘는 미분양 등으로 급상승은 쉽지 않아 보인다.   상승장은 전반적으로 상승에너지를 분출하는 장이다. 본격 상승장이 되기 위해서는 아파트 주포(主砲)시장이 살아나야 한다. 자본이득(캐피털 게인)을 염두에 두는 시장이다.    하지만 내년에는 주포 시장보다는 도시형 생활주택이나 오피스텔 같은 임대형 상품시장이 더 각광을 받을 것 같다. 이런 시장은 주포가 사라진 틈을 타서 형성되는 틈새시장이다. 자본이득의 기대에 대한 감소에 따라 임대소득으로 보전(보상)받으려는 심리에서 나오는 시장이다.   그렇다면 내년 수도권 주택시장은 본격 상승장보다는 일부 회복을 시도하는 장이나 박스권에서 크게 벗어나지 못하는 안정세 시장으로 봐야 할 것이다. 본격 상승이라는 의미는 전 고점(강남 2006년 4분기, 강북 2008년 2분기 정도)을 돌파할 정도로 강한 상승탄력을 받는 시장을 의미한다. 가격만 싸다면 충분히 랠리를 시작할 수 있지만 현실은 그렇지 못하다.    물론 그렇다고 해서 내년 주택시장이 하락하는 장이라는 뜻은 아니다.  내년 시장은 큰 사이클(주글라파동, Juglar's waves)로 볼 때 장기 호황 사이클이 마무리된 이후 ‘소강 국면’ 으로 봐야 한다는 것이다. 소 사이클(키친파동, Kitchen's waves)상 2011년 4분기께 회복세는 나타날 것으로 예상되지만 예년수준의 정상적인 시장으로 회복보다는 올해보다 나은 상대적인 수준의 호전으로 봐야 할 것이다.   상반기보다는 하반기 시장여건이 좋은 ‘전약 후강’ 예상된다. 다만 단기적으로는 3월 DTI연장 여부가 시장 향배의 핵심 분수령이 될 것이다. 현재로서는 DTI 연장 가능성이 높지만 만약 연장이 되지 않는다면 다시 시장은 침체로 빠져들 수 있다. 부산과 대전 등 지방은 2010년에 이어 호조세를 이어갈 것 같다. 다만 부산은 2010년 상승에너지를 대거 분출해 2011년 상승속도는 둔화될 것이다. 또 대표적인 수익형 부동산인 상가의 경우 자본이득에 대한 기대감소, 저금리에 힘입어 수요가 증가할 것으로 예상된다. 그러나 상가는 공급과잉에 낮은 임대수익이 복병이다. 그래서 무차별적인 랠리보다는 유동인구가 많은 역세권 상가나 아파트 단지형 상가 등에 선별적인 관심이 이어질 것으로 보인다. 토지시장은 원재료 시장 성격이 강한 시장이어서 침체가 이어질 것 같다. 부동산 시장 가운데 회복이 가장 늦은 후행적 성격이 강한 부동산이다. 2011년에는 대규모 주택개발사업이나 국책사업도 활발하지 않아 땅 수요는 많지 않을 것으로 보인다.   다만 도심 역세권 등은 도시형생활주택 개발 수요로 강세가 예상된다. 전반적으로 토지시장은 본격 회복이 오기 위해서는 시간이 많이 걸릴 것 같다.